專家論市／房屋預售制度 優點多
2013/10/13
【經濟日報╱劉天仁】
10A總裁原本表現央行高度的一席關懷提醒：買屋時別過度操作財務槓桿，以免一旦利率調整時，無法負擔高額貸款利息。卻形成一語成「冬」效應，市場紛傳央行暗示即將升息，物價再度蠢蠢欲動，不動產市場才剛從打炒房氛圍中回過神，又差點被打趴，9月底交易量一片低迷。
好不容易盼得彭總裁再次聲明，強調不是暗示即將升息，只是關心的提醒，要民眾多注意升息風險。但彭總裁卻又說出：「預售屋是期貨，助長房價」，這一句重話 ，打得不動產代銷業差點斷了氣。
套一句彭總裁的話，房價問題不能完全歸咎於貨幣政策，也一樣不能完全歸咎於房屋預售制度，兩者有點關係，卻不是全然相關，不能畫上等號。其實把預售房屋制度形容成房屋期貨投資或投機，說得太沉重。不如說是，房屋預售分期付款，來得恰當。
預售房屋對於購屋客戶來說，最大優點可以按部就班，輕鬆付款的擁有一戶住家。在二至三年房屋建築施工期間，購買戶按工程進度分期繳交約房價30%的自備款，由於邊蓋屋邊付款的辦法，讓客戶可以將手頭資金充分運用，或者可以從容準備、按期籌措自備款，其餘70%房款則在交屋時向銀行長期貸款，日後繳付本息。
對於投資興建的建築開發商來說，讓最接近市場及了解消費者的代銷公司參與，甚或主導建築規劃與設計，最能符合市場脈動與需求。尤其經由房屋預售制度，將尚未動工興建的建築規劃設計，直接面對消費市場接受銷售考驗，可以避免規劃錯誤、時機不當及產品定位錯誤的風險。
回顧台灣數十年經濟發展，伴隨建築開發及都市發展，不敢奢談代銷公司在期間努力，卻可看到有著一定程度的影響城市建築風貌。以目前台灣住宅房屋自有率高達87%來看，房屋預售制度著實也扮演一定程度的貢獻。
台灣五大都會在都市建物逐漸老舊之下，住宅都必須改建更新，在都市更新過程中，房屋預售不僅可以充分掌握該地區實際需求、價位與產品定位，還可以協助都市更新的完整整體規劃。
近年來游資氾濫，但是景氣低迷，缺乏投資管道，不動產理財成為少數熱門投資工具。依據中信房屋宅指數調查：不動產已蟬聯19季為保值抗跌理財工具第一名，也因此房價居高不下。房價節節上漲與薪資所得步步下跌，卻糾結成一般民眾難以撫平的失落感。有人不思考房價高漲之根本原因，從根本解決問題，以為把房價拉下來，就可以天下太平一切問題迎刃而解。於是找人墊背、指為炒高房價元凶，就像自己是正義使者。
一時之間，打炒房彷彿就是居住正義，所有不動產從事業者，都從經濟建設參與者被形塑成了房價炒作者，都被打成了人民公敵。政府要知道的是，「決定房價的關鍵在於市場的供給與需求」。
房價是供給的賣方與需求的買方共同合意的房屋價值，沒有成交就沒有房價。土地供給不足、政府帶頭高價標售土地，墊高房屋建築成本，不諱言對於房價有推波助瀾之效。
在不動業務基本課程有一句話：沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。政府應該好好解決房市供需不平衡的情況，勝過一味出手打炒房、壓抑房價。（作者是中信房屋副總經理）
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